Farmy fotowoltaiczne – umowy niekorzystne dla rolników

Bum na fotowoltaikę trwa. I nie dotyczy on wbrew pozorom tylko mikroinstalacji, na które decydują się klienci indywidualni i przedsiębiorstwa chcące zredukować swoje rachunki za prąd. W Polsce powstają kolejne farmy fotowoltaiczne. Firmy chcące zainwestować pieniądze w elektrownie słoneczne aktywnie poszukują optymalnych działek na terenie całego kraju.

Znalezienie idealnego pola, na którym powstanie farma fotowoltaiczna to niełatwe zadanie. Działka taka musi być zorientowana na południe. Najlepiej, by była delikatnie nachylona w tą stronę, lub całkowicie płaska. Wokół niej nie mogą rosnąć drzewa ani stać budynki, które mogłyby zacienić panele.

Ważną rzeczą jest także klasa gruntu. Farmy mogą powstawać jedynie na ziemi, która nie jest zbyt urodzajna. W grę wchodzi gleba klasy IV lub niższej. Przy okazji pole musi być odpowiednio duże i mieć właściwe wymiary, zależne od planowanej mocy elektrowni.

Ostatnią kwestią jest plan zagospodarowania przestrzennego. Budowa elektrowni słonecznej musi być z nim zgodna. Wprowadzanie w nim jakichkolwiek zmian może trwać bardzo długo, więc firmy zajmujące się budowaniem farm fotowoltaicznych prawdopodobnie nie będą interesować się działkami, które wymagają dopełniania tego typu formalności.

Łatwo wysnuć wniosek, że znalezienie działki spełniającej powyższe wymagania to zadanie trudne. Czy w związku z tym rolnicy mogą liczyć na duży zarobek i przebieranie w ofertach różnych firm? Z tym jest różnie.

Dział prawny Krajowej Rady Izb Rolnych przeanalizował umowy oferowane rolnikom. Oto płynące z analizy wnioski.

Jeśli nie chcesz się naciąć, po prostu odwiedź radcę prawnego. Jego usługa nie będzie kosztować wiele, w porównaniu do kosztów, które możesz ponieść w wyniku zawarcia niekorzystnej umowy. Firmy zajmujące się dzierżawą gruntów najprawdopodobniej nie będą chciały wykorzystać innego wzoru umowy niż ten, który przygotowali dla nich prawnicy. Nie oznacza to jednak, że powinieneś się zgadzać na jej podpisanie. Jeśli masz wątpliwości – zawsze możesz, a nawet powinieneś, skonsultować umowę ze specjalistami.

Firmy zainteresowane dzierżawą często zawierają w umowie zapis pozwalający na podział geodezyjny działki i podpisanie aneksu, który zmienia powierzchnię, za którą dzierżawca płaci. Proces podziału gruntu jest długotrwały, co sprawia, że wspomniany grunt nie powinien być zgłoszony do płatności bezpośrednich przez rolnika, co wynika z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 5 lutego 2015 r. o płatnościach w ramach systemów wsparcia bezpośredniego.

Zaleceniem KRIR jest podpisywanie umowy wyłącznie na taką część gruntu, na której faktycznie powstanie elektrownia.

Firmy przedstawiają umowę z dwiema wysokościami czynszu – pierwsza z nich dotyczy okresu do momentu rozpoczęcia inwestycji, a druga od tego dnia. Według prawników KRIR jest to niekorzystne dla rolników. W momencie podpisania umowy właściciel działki traci prawo do korzystania z niej, więc już od tego czasu powinien dostawać czynsz w pełnej wysokości.

Kolejną kwestią jest uwzględnienie w umowie dodatkowej opłaty za umieszczenie w ziemi przyłączy oraz pozostawienie możliwości swobodnego dojazdu do urządzeń wytwarzających prąd. Może ona przybrać formę służebności gruntowej.

Firmy oferują nieuczciwe warunki w kwestii poddzierżawiania gruntów. Zastrzegają sobie prawo do tego typu czynności bez uwzględniania zdania rolnika. Jednocześnie właściciel ziemi za każdym razem musi konsultować tego typu działania z dzierżawcą.

Wątpliwości wzbudza też zapis zezwalający dzierżawcy na cesję praw z umowy na dowolną osobę lub przedsiębiorstwo. Stawia to właściciela gruntu w trudnej sytuacji – nie wie, kto będzie użytkował jego grunty, ani czy podmiot ten będzie wypłacalny.

Bardzo niekorzystny zapis dla właścicieli gruntów dotyczy okresu przywrócenia gruntu do stanu sprzed zawarcia umowy. Może on wynosić nawet 12 miesięcy, a za okres ten nie jest przewidziane wynagrodzenie. W praktyce oznacza to, że pole nie będzie mogło być użytkowane przez cały rok, a właściciel nie dostanie z tej okazji żadnego wynagrodzenia.

Kto zapłaci podatek rolny? W wielu umowach obowiązek ten zrzucany jest na właściciela ziemi. KRIR sugeruje, że to dzierżawca powinien go opłacać. W końcu rolnik nie może korzystać z gruntów.

Według umów w sytuacji, gdy dzierżawiona działka będzie częścią spadku, przedsiębiorca będzie wpłacał czynsz do depozytu, do czasu podziału spadku między spadkobierców.

Jest to zapis o tyle niekorzystny, że nie zawsze spadkobiercy chcą dzielić spadek. Często zdarza się tak, że rodzeństwo chce wspólnie prowadzić gospodarstwo rolne. Polskie prawo nie nakłada na nikogo obowiązku działu spadku.

Efekt jest taki, że spadkobiercy mogą być zmuszeni do podzielenia odziedziczonych ziem, a zanim ten okres dobiegnie końca, nie będą mogli korzystać z pieniędzy uzyskiwanych za dzierżawę gruntu.

Wydzierżawienie działki pod farmę fotowoltaiczną to dobry sposób na zagospodarowanie niewykorzystywanej działki. Należy jednak wystrzegać się niekorzystnych umów. Dzięki temu, że w sprawę zaangażowały się instytucje o krajowym zasięgu, można liczyć na to, że oferty przedstawiane przez przedsiębiorstwa fotowoltaiczne będą korzystniejsze niż dotychczas.

Produkcja zielonej energii to dobry kierunek na przyszłość, ale to przede wszystkim biznes operujący na dużych kwotach. Każda ze stron chce odpowiednio zarobić, dlatego ważne, by nie dochodziło do sytuacji, w których jedna z nich będzie wyraźnie pokrzywdzona.